一、政策背景

為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)秩序，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán) 益，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，結(jié)合我市實(shí)際，制定出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》。

二、起草過(guò)程

按照市政府工作安排，我局會(huì)同市自然資源局和規(guī)劃局、行政審批服務(wù)局、房產(chǎn)服務(wù)中心等單位聯(lián)合起草了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，在廣泛征求各相關(guān)職能部門(mén)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)多次修改，起草了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），2020年12月9日，我局又征求了新大置業(yè)、華廈房地產(chǎn)、青云城投等14家規(guī)模較大骨干房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)意見(jiàn)，其中有2家企業(yè)提出意見(jiàn)建議，涉及規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)收費(fèi)、合理進(jìn)行車(chē)位配比、房地產(chǎn)項(xiàng)目取消裝配式建筑比例、降低預(yù)售資金監(jiān)管比例等4個(gè)問(wèn)題，針對(duì)企業(yè)提出建議，我們又分別與相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了對(duì)接，其中關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)收費(fèi)問(wèn)題屬市場(chǎng)行為；關(guān)于合理進(jìn)行車(chē)位配比問(wèn)題，目前市自然資源和規(guī)劃局正在對(duì)《安丘市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》進(jìn)行修訂；關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目取消裝配式建筑比例問(wèn)題，與《濰坊市人民政府辦公室關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑實(shí)施方案》（濰政辦字﹝2019﹞145號(hào)）及濰坊市住建局、濰坊市自然資源和規(guī)劃局《關(guān)于加快推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（濰建發(fā)﹝2020﹞7號(hào)）規(guī)定要求不符，濰坊市文件要求，從2020年開(kāi)始，各縣市新出讓建筑面積50000平方米以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，裝配式建筑比例為15%，以后每年原則上按不低于2%比例遞增；關(guān)于降低預(yù)售資金監(jiān)管比例問(wèn)題，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資信等情況已對(duì)預(yù)售資金實(shí)行分類(lèi)監(jiān)管。故上述建議均未予采納。

三、出臺(tái)目的

結(jié)合我市實(shí)際，在廣泛征求各相關(guān)職能部門(mén)及房地產(chǎn)企業(yè)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)秩序，從源頭上整治房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。

四、決策依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《山東省商品房銷(xiāo)售條例》《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《商品房銷(xiāo)售管理辦法》《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等。

五、重要舉措

《意見(jiàn)》共分7部分16條，主要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從供地、規(guī)劃審批、過(guò)程監(jiān)管、房屋交付到物業(yè)管理全過(guò)程進(jìn)行了規(guī)范。具體內(nèi)容包括：

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理。一是科學(xué)編制住宅用地年度供地計(jì)劃。建立住宅用地供應(yīng)與商品房庫(kù)存狀況掛鉤機(jī)制，根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模。二是有序?qū)嵤┡f城改造。自2021年2月1日起，停止實(shí)施新的舊城改造項(xiàng)目。原已批準(zhǔn)的舊城改造項(xiàng)目，在2021年1月31日前未經(jīng)市政府土地定價(jià)會(huì)議確定土地價(jià)格并批復(fù)的，不再享受優(yōu)惠政策；經(jīng)市政府土地定價(jià)會(huì)議確定土地價(jià)格并批復(fù)的，按定價(jià)會(huì)議紀(jì)要執(zhí)行。因政府原因?qū)е聼o(wú)法如期供地的，原則上實(shí)行“一事一議”。三是規(guī)范土地交易行為。自2021年2月1日起，廢止《安丘市人民政府關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)企業(yè)退城進(jìn)園的暫行規(guī)定》（安政發(fā)〔2007〕10號(hào)）和《安丘市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)退城進(jìn)園暫行規(guī)定實(shí)施細(xì)則》，不再辦理工業(yè)用地變更為商業(yè)、住宅用地手續(xù)。四是嚴(yán)把住宅類(lèi)用地競(jìng)買(mǎi)準(zhǔn)入關(guān)。加強(qiáng)對(duì)住房用地購(gòu)地資金來(lái)源、企業(yè)資金實(shí)力和信用等情況的審查，對(duì)“聯(lián)合懲戒對(duì)象”，或大股東被列入“黑名單”，或信用考評(píng)等級(jí)為C級(jí)的問(wèn)題開(kāi)發(fā)企業(yè)，禁止進(jìn)入商住類(lèi)用地“招拍掛”市場(chǎng)。五是加大住宅類(lèi)用地批后監(jiān)管力度。對(duì)企業(yè)自身原因造成土地閑置的，超過(guò)約定時(shí)間未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿1年的，按照土地出讓或劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿2年的，由市政府依法無(wú)償收回土地使用權(quán)。

（二）加強(qiáng)規(guī)劃審批管理。嚴(yán)格制定實(shí)施規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，經(jīng)市城建會(huì)審定的規(guī)劃方案，任何單位和個(gè)人不得擅自變更和調(diào)整，確因公共利益或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要變更的，依法定程序辦理變更手續(xù)。

（三）強(qiáng)化項(xiàng)目過(guò)程監(jiān)管。一是開(kāi)展常態(tài)化房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為整治工作。對(duì)未取得用地、規(guī)劃、施工許可證擅自動(dòng)工，未辦理商品房預(yù)售許可證擅自預(yù)售，不按期交房、未經(jīng)驗(yàn)收備案交房入住，挪用業(yè)主辦證費(fèi)用，發(fā)布虛假信息等違法違規(guī)行為，從嚴(yán)從重處罰，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。二是對(duì)問(wèn)題企業(yè)限制新項(xiàng)目建設(shè)。在問(wèn)題未解決前，不予為其新項(xiàng)目（新樓座）辦理用地、規(guī)劃、施工許可、預(yù)售許可等手續(xù)。三是加大商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)管理。嚴(yán)控監(jiān)管賬戶資金留存比例，防止因資金監(jiān)管不到位出現(xiàn)新的問(wèn)題項(xiàng)目。對(duì)問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納入重點(diǎn)監(jiān)管，視情節(jié)輕重，增加監(jiān)管資金留存比例。嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布虛假信息、惡意炒作等不正當(dāng)宣傳行為。 四是規(guī)范工程款撥付行為。嚴(yán)厲懲處惡意拖欠工程款、對(duì)欠薪上訪案件不配合、處理不及時(shí)的開(kāi)發(fā)企業(yè)及相關(guān)責(zé)任人。對(duì)拖欠工程款導(dǎo)致農(nóng)民工工資糾紛久拖不決的開(kāi)發(fā)企業(yè)，相關(guān)問(wèn)題處結(jié)前不再批準(zhǔn)其新項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。

（四）規(guī)范商品房交付行為。一是進(jìn)一步規(guī)范商品房交付條件。商品房交付使用時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》相關(guān)約定進(jìn)行，并完成物業(yè)承接查驗(yàn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以繳納相關(guān)費(fèi)用或簽署物業(yè)管理文件（如物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修保證金和垃圾清運(yùn)費(fèi)等）作為買(mǎi)受人查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件等。二是加強(qiáng)對(duì)商品房交付行為監(jiān)管。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收交房，供排水、供熱、供電、燃?xì)獾然A(chǔ)配套設(shè)施不完善交房等違規(guī)行為，依照相關(guān)法律法規(guī)予以嚴(yán)肅處理。

（五）提升物業(yè)服務(wù)水平。一是堅(jiān)決杜絕房產(chǎn)銷(xiāo)售與物業(yè)管理脫節(jié)問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在竣工交房時(shí)，必須與前期物業(yè)備案企業(yè)做好物業(yè)承接工作，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并于物業(yè)交付使用時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公開(kāi)承接查驗(yàn)結(jié)果。二是依法規(guī)范物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)培訓(xùn)，提升物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)服務(wù)的能力，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對(duì)物業(yè)服務(wù)人實(shí)施信用監(jiān)管。

（六）健全誠(chéng)信評(píng)價(jià)管理體系。加強(qiáng)誠(chéng)信評(píng)價(jià)結(jié)果運(yùn)用，定期公布企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)等級(jí)，并將其作為土地供應(yīng)、規(guī)劃審批、項(xiàng)目預(yù)售、企業(yè)資質(zhì)調(diào)整的重要依據(jù)。對(duì)歷史遺留問(wèn)題項(xiàng)目化解不積極、久拖不決的房地產(chǎn)企業(yè)信用等級(jí)直接評(píng)定為B級(jí)，在日常管理中加強(qiáng)監(jiān)管；對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的，直接評(píng)定為C級(jí)，列入房地產(chǎn)市場(chǎng)主體黑名單，實(shí)行聯(lián)合懲戒，在市場(chǎng)準(zhǔn)入、監(jiān)管資金、建筑勞務(wù)工資保證金等均按照最高上限予以監(jiān)管，并限制或禁止企業(yè)及關(guān)聯(lián)方參與有關(guān)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（七）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立由自然資源和規(guī)劃局、住建局、審批服務(wù)局、房產(chǎn)服務(wù)中心、人防中心、發(fā)改局、財(cái)政局、稅務(wù)局、市場(chǎng)監(jiān)管局、行政執(zhí)法局、公安局、法院等單位組成的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組，定期或根據(jù)需要召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議研究解決我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中遇到的突出問(wèn)題。全面加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，幫助企業(yè)解決問(wèn)題，及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)營(yíng)商環(huán)境持續(xù)向好。

六、解讀部門(mén)及咨詢方式  

解讀單位：市住建局

    解讀顧問(wèn)：劉京濤

　  咨詢電話：0536-4187069