一、政策背景

為進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序，維護消費者合法權(quán)益，促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，結(jié)合我市實際，制定出臺了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見》。

二、起草過程

按照市政府工作安排，我局會同市自然資源和規(guī)劃局、行政審批服務(wù)局、房產(chǎn)服務(wù)中心等單位聯(lián)合起草了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見》，在廣泛征求各相關(guān)職能部門意見的基礎(chǔ)上，經(jīng)多次修改，起草了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），2020年12月9日，我局又征求了新大置業(yè)、華廈房地產(chǎn)、青云城投等14家規(guī)模較大骨干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意見，其中有2家企業(yè)提出意見建議，涉及規(guī)范房地產(chǎn)中介市場收費、合理進行車位配比、房地產(chǎn)項目取消裝配式建筑比例、降低預售資金監(jiān)管比例等4個問題，針對企業(yè)提出建議，我們又分別與相關(guān)部門進行了對接，其中關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)中介市場收費問題屬市場行為；關(guān)于合理進行車位配比問題，目前市自然資源和規(guī)劃局正在對《安丘市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)導則》進行修訂；關(guān)于房地產(chǎn)項目取消裝配式建筑比例問題，與《濰坊市人民政府辦公室關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑實施方案》（濰政辦字﹝2019﹞145號）及濰坊市住建局、濰坊市自然資源和規(guī)劃局《關(guān)于加快推進裝配式建筑發(fā)展的實施意見》（濰建發(fā)﹝2020﹞7號）規(guī)定要求不符，濰坊市文件要求，從2020年開始，各縣市新出讓建筑面積50000平方米以上房地產(chǎn)開發(fā)項目，裝配式建筑比例為15%，以后每年原則上按不低于2%比例遞增；關(guān)于降低預售資金監(jiān)管比例問題，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信等情況已對預售資金實行分類監(jiān)管。故上述建議均未予采納。

三、出臺目的

結(jié)合我市實際，在廣泛征求各相關(guān)職能部門及房地產(chǎn)企業(yè)意見的基礎(chǔ)上，為進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序，從源頭上整治房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營行為，維護購房群眾合法權(quán)益。

四、決策依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《山東省商品房銷售條例》《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等。

五、重要舉措

《意見》共分7部分16條，主要對房地產(chǎn)項目從供地、規(guī)劃審批、過程監(jiān)管、房屋交付到物業(yè)管理全過程進行了規(guī)范。具體內(nèi)容包括：

（一）加強房地產(chǎn)用地管理。一是科學編制住宅用地年度供地計劃。建立住宅用地供應與商品房庫存狀況掛鉤機制，根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應規(guī)模。二是有序?qū)嵤┡f城改造。自2021年2月1日起，停止實施新的舊城改造項目。原已批準的舊城改造項目，在2021年1月31日前未經(jīng)市政府土地定價會議確定土地價格并批復的，不再享受優(yōu)惠政策；經(jīng)市政府土地定價會議確定土地價格并批復的，按定價會議紀要執(zhí)行。因政府原因?qū)е聼o法如期供地的，原則上實行“一事一議”。三是規(guī)范土地交易行為。自2021年2月1日起，廢止《安丘市人民政府關(guān)于進一步鼓勵企業(yè)退城進園的暫行規(guī)定》（安政發(fā)〔2007〕10號）和《安丘市人民政府辦公室關(guān)于進一步鼓勵退城進園暫行規(guī)定實施細則》，不再辦理工業(yè)用地變更為商業(yè)、住宅用地手續(xù)。四是嚴把住宅類用地競買準入關(guān)。加強對住房用地購地資金來源、企業(yè)資金實力和信用等情況的審查，對“聯(lián)合懲戒對象”，或大股東被列入“黑名單”，或信用考評等級為C級的問題開發(fā)企業(yè)，禁止進入商住類用地“招拍掛”市場。五是加大住宅類用地批后監(jiān)管力度。對企業(yè)自身原因造成土地閑置的，超過約定時間未動工開發(fā)滿1年的，按照土地出讓或劃撥價款的20%征繳土地閑置費；未動工開發(fā)滿2年的，由市政府依法無償收回土地使用權(quán)。

（二）加強規(guī)劃審批管理。嚴格制定實施規(guī)劃設(shè)計條件，經(jīng)市城建會審定的規(guī)劃方案，任何單位和個人不得擅自變更和調(diào)整，確因公共利益或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要變更的，依法定程序辦理變更手續(xù)。

（三）強化項目過程監(jiān)管。一是開展常態(tài)化房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為整治工作。對未取得用地、規(guī)劃、施工許可證擅自動工，未辦理商品房預售許可證擅自預售，不按期交房、未經(jīng)驗收備案交房入住，挪用業(yè)主辦證費用，發(fā)布虛假信息等違法違規(guī)行為，從嚴從重處罰，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責任。二是對問題企業(yè)限制新項目建設(shè)。在問題未解決前，不予為其新項目（新樓座）辦理用地、規(guī)劃、施工許可、預售許可等手續(xù)。三是加大商品房銷售市場管理。嚴控監(jiān)管賬戶資金留存比例，防止因資金監(jiān)管不到位出現(xiàn)新的問題項目。對問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納入重點監(jiān)管，視情節(jié)輕重，增加監(jiān)管資金留存比例。嚴厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布虛假信息、惡意炒作等不正當宣傳行為。 四是規(guī)范工程款撥付行為。嚴厲懲處惡意拖欠工程款、對欠薪上訪案件不配合、處理不及時的開發(fā)企業(yè)及相關(guān)責任人。對拖欠工程款導致農(nóng)民工工資糾紛久拖不決的開發(fā)企業(yè)，相關(guān)問題處結(jié)前不再批準其新項目開工建設(shè)。

（四）規(guī)范商品房交付行為。一是進一步規(guī)范商品房交付條件。商品房交付使用時應嚴格按照買賣雙方簽訂的《商品房買賣合同》相關(guān)約定進行，并完成物業(yè)承接查驗。開發(fā)企業(yè)不得以繳納相關(guān)費用或簽署物業(yè)管理文件（如物業(yè)服務(wù)費、裝修保證金和垃圾清運費等）作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件等。二是加強對商品房交付行為監(jiān)管。對開發(fā)企業(yè)未經(jīng)竣工驗收交房，供排水、供熱、供電、燃氣等基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善交房等違規(guī)行為，依照相關(guān)法律法規(guī)予以嚴肅處理。

（五）提升物業(yè)服務(wù)水平。一是堅決杜絕房產(chǎn)銷售與物業(yè)管理脫節(jié)問題。開發(fā)建設(shè)單位在竣工交房時，必須與前期物業(yè)備案企業(yè)做好物業(yè)承接工作，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并于物業(yè)交付使用時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公開承接查驗結(jié)果。二是依法規(guī)范物業(yè)企業(yè)經(jīng)營行為。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導培訓，提升物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對物業(yè)服務(wù)人實施信用監(jiān)管。

（六）健全誠信評價管理體系。加強誠信評價結(jié)果運用，定期公布企業(yè)誠信評價等級，并將其作為土地供應、規(guī)劃審批、項目預售、企業(yè)資質(zhì)調(diào)整的重要依據(jù)。對歷史遺留問題項目化解不積極、久拖不決的房地產(chǎn)企業(yè)信用等級直接評定為B級，在日常管理中加強監(jiān)管；對情節(jié)嚴重的，直接評定為C級，列入房地產(chǎn)市場主體黑名單，實行聯(lián)合懲戒，在市場準入、監(jiān)管資金、建筑勞務(wù)工資保證金等均按照最高上限予以監(jiān)管，并限制或禁止企業(yè)及關(guān)聯(lián)方參與有關(guān)開發(fā)經(jīng)營活動。

（七）加強組織領(lǐng)導。成立由自然資源和規(guī)劃局、住建局、審批服務(wù)局、房產(chǎn)服務(wù)中心、人防中心、發(fā)改局、財政局、稅務(wù)局、市場監(jiān)管局、行政執(zhí)法局、公安局、法院等單位組成的促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展工作領(lǐng)導小組，定期或根據(jù)需要召開聯(lián)席會議研究解決我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中遇到的突出問題。全面加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，幫助企業(yè)解決問題，及時化解風險，推動營商環(huán)境持續(xù)向好。

六、解讀部門及咨詢方式  

解讀單位：市住建局

    解讀顧問：劉京濤

　  咨詢電話：0536-4187069